- 3 min lukuaika
Yhä useampi rakennus Suomessa jää ilman käyttöä, kun kuntien ja hyvinvointialueiden palveluverkko supistuu. Keskustelu tyhjistä tiloista kilpistyy usein ongelmien toteamiseen, mutta oikeasti pitäisi kysyä: mitä tyhjille kiinteistöille tulisi tehdä nyt? Entä mitä jatkossa pitäisi tehdä, että emme löytäisi itseämme vastaavasta tilanteesta uudelleen?
Kuntien ja hyvinvointialueiden tilakanta on murroksessa. Prior Konsultointi Oy:ltä tilaamamme Kuntien ja hyvinvointialueiden tilojen tulevaisuus -tutkimuksen mukaan 81 % hyvinvointialueiden päättäjistä ja 57 % kuntapäättäjistä arvioi, että sote-kiinteistöjen vuokrasopimuksia tullaan irtisanomaan seuraavien kahden vuoden aikana.
Se, että aluepäättäjiä pienempi osuus kuntapäättäjistä näkee vuokrasopimusten irtisanomisen todennäköisenä, viittaa siihen, että monessa kunnassa tätä riskiä ei välttämättä ole tunnistettu.
Mitä tyhjenevät sote-kiinteistöt tarkoittavat kuntalaisille ja päättäjille?
Tyhjät tilat tuottavat ylläpitokustannuksia ja kuluttavat energiaa. Tutkimuksemme mukaan 58 % asukkaista pitää tyhjenevistä rakennuksista koituvia kustannuksia jossain määrin huolestuttavana ja neljännes jopa erittäin vakavana ongelmana. Tyhjät tilat kun viestivät heikentyvistä palveluista ja epävarmasta tulevaisuudesta.
Kolmannes päättäjistä pitää tilojen uudelleenkäyttöä vaikeana. Lähes yhtä moni nostaa esiin kiinteistöjen huonon kunnon tai sisäilmaongelmat:
– Monella kunnalla on rakennuksia, joissa on paljon korjausvelkaa. Uudelleenkäyttö on oikeasti vaikeaa, jos vaikkapa sisäilmavaatimusten täyttämiseksi tarvittavaa tekniikkaa ei saada mahtumaan olemassa oleviin rakenteisiin, kertoo Adapteo Finlandin suunnittelutiimin vetäjä Janne Liimatta.
Kunnissa pohditaan nyt erilaisia vaihtoehtoja tyhjille rakennuksille.
Tutkimuksemme mukaan 68 % kunnista harkitsee tyhjien kiinteistöjen myymistä. Vuokraaminen korostuu suurissa kaupungeissa, kun taas pienemmät kunnat pyrkivät yhtiöittämään ja vuokraamaan tyhjiä tiloja.
68 % kunnista harkitsee tyhjien kiinteistöjen myymistä. Vuokraaminen korostuu suurissa kaupungeissa, kun taas pienemmät kunnat pyrkivät yhtiöittämään ja vuokraamaan tyhjiä tiloja.
Kuvassa Nastolan modulaarisen terveyskeskuksen hammashoitolan tilat.
Mitkä ovat kuntien vaihtoehdot tyhjien kiinteistöjen ongelmaan?
Myyminen on edelleen yleisin keino päästä eroon käyttämättömistä kiinteistöistä. Myynti tuo nopeimmin rahaa ja poistaa ylläpitokustannukset. Ostajien löytäminen voi olla hankalaa varsinkin, jos rakennus sijaitsee pienemmällä paikkakunnalla tai sen käyttötarkoitus on hyvin rajattu. Pitkä myyntiprosessi voi pahimmillaan johtaa siihen, että lopulta tyhjillään seisseen rakennuksen arvo ja kunto ovat laskeneet merkittävästi.
Yhtiöittäminen ja vuokraaminen jättävät kiinteistöt kunnan omistukseen, mutta muuttavat sen roolia. Kiinteistö voidaan siirtää esimerkiksi kunnan omistamaan kiinteistöyhtiöön, joka vuokraa tiloja eteenpäin. Malli vaatii ammattimaista hallintaa, mutta voi tuoda pysyvää tuloa ja helpottaa tilojen jatkokäyttöä. Siirtymäkauden jälkeinen vuokraus hyvinvointialueille on lähtökohtaisesti markkinaehtoista ja siten yhtiöitettävää. Siksi sote- ja pelastuskiinteistöjen vuokraustoiminnan pitäisi olla yhtiöitettynä viimeistään 1.1.2026.
Kiinteistön uudelleenkäyttö tuo joustoa ja ostaa aikaa tuleville päätöksille. Moni kunta hyödyntää tyhjille jääneitä rakennuksia väliaikaisesti esimerkiksi koulutus-, sote- tai yritystiloina. Väliaikainen käytön parhaita puolia on se, ettei rakennus pääse rapistuman käyttämättömänä. Muuntojoustava korjaaminen on usein monimutkaisempaa, kun taas hyväkuntoisen rakennuksen mahdollinen yhteiskäyttö vähentää neliöiden hukkaa ja lisää tilojen elinkaarta.
Purkamisen ja uusiokäytön yhdistäminen on ainoa vaihtoehto, jos rakennus on teknisesti elinkaarensa päässä. Silloinkin kannattaa katsoa materiaaleja ja rakenteita kiertotalouden näkökulmasta: purettavat osat voidaan käyttää uudelleen uusissa rakennuksissa. Näin syntyy vähemmän jätettä ja pienempi hiilijalanjälki – ja tilalle voidaan rakentaa jotain nykyisiin tarpeisiin paremmin sopivaa. Uusi rakennus kannattaa suunnitella jo alusta lähtien muuntojoustavaksi. Joustavat pohjaratkaisut, siirreltävät seinät tai vaikkapa kiinteistön rakentaminen kokonaan tai osittainen modulaarisesti tukee tulevaisuuden väestökehityksen muutoksia.
Miten varmistetaan, että tulevaisuudessa kiinteistöt vastaavat paremmin tarpeisiin?
Paras keino välttää tyhjien rakennusten ongelma on ennakointi. Kun palveluverkkoselvitys ja tilastrategia ovat kunnossa, yllätykset jäävät minimiin. Ennakoinnissa huomioidaan väestönkehitys, saavutettavuus ja elinkaarikustannukset, jolloin ei tuijoteta vain nykytilaa vaan myös tulevaa käyttötarvetta.
Kunnat eivät voi enää odottaa, että tilahaasteet ratkeavat itsestään. Lyhytnäköiset tai joustamattomat ratkaisut vain siirtävät ongelmaa eteenpäin.
Rakennukset tulisi suunnitella muuntojoustaviksi, johon esimerkiksi modulaariset tilaratkaisut soveltuvat hyvin. Niiden avulla tilakantaa voidaan muokata kysynnän mukaan: kasvattaa, pienentää tai siirtää tiloja tarpeen muuttuessa.
Tutkimuksen mukaan 63 % päättäjistä pitää muunneltavien ja vuokrattavien rakennusten roolia merkittävänä tilahaasteiden ratkaisemisessa. 39 % uskoo, että niiden käyttö kasvaa lähivuosina.
– Modulaariset tilat tuovat kunnille pysyvään rakentamiseen nähden poikkeuksellista joustoa. Tarve voi tulla nopeasti, ja moduuleilla pystytään vastaamaan tähän ilman, että laatutaso kärsii. Ne voivat usein ratkaista tilantarpeen kokonaan tai antaa aikaa suunnitella pysyvä ratkaisu rauhassa, Liimatta kertoo.
Modulaarisuus tukee myös ympäristötavoitteita: uudelleenkäytetyn moduulirakennuksen hiilijalanjälki voi olla jopa 96 % pienempi kuin pysyvän rakennuksen*. Sama rakennus voi elinkaarensa aikana toimia kouluna, päiväkotina tai hoivayksikkönä, sillä rakennuksen käyttötarkoitusta on helppo muokata.
– Monet kunnat haluavat jo nyt näyttää esimerkkiä vihreämmästä rakentamisesta. Modulaarisuus ja kiertotalous ovat siihen suora vastaus, Liimatta sanoo.
Liimatta uskoo ratkaisun olevan lopulta helppo:
– Kunnat eivät voi enää odottaa, että tilahaasteet ratkeavat itsestään. Lyhytnäköiset tai joustamattomat ratkaisut vain siirtävät ongelmaa eteenpäin. Kun valitaan muuntojoustavia ja kestäviä ratkaisuja, tyhjät rakennukset eivät kasaannu tulevien vuosien ongelmaksi.
Kilpailutuksessa modulaarisen rakentamisen huomioiminen tarkoittaisi käytännössä sitä, että vaatimukset ja laatukriteerit laadittaisiin niin, että myös modulaarisen rakentamisen edut tulisivat arvioinnissa näkyviin – ei vain perinteisen rakentamisen lähtökohdat.
*Vertailua varten suunniteltiin pysyvä referenssirakennus ja moduuleista koostuva rakennus, jotka olivat kaksikerroksisia ja kooltaan 760 m2. Adapteon suunnitteleman pysyvän vertailurakennuksen hiilijalanjälki on 455 kg CO2e/m2, kun otetaan huomioon elinkaariarvioinnin vaiheet A1-A5 eli tuotannon aikaiset ja rakentamisen aikaiset päästöt. Pysyvän ja modulaarisen referenssirakennuksen suunnittelussa on huomioitu tuotannon ja rakentamisen aikaiset päästöt (A1-A5). 2) Uudelleenkäytetyn moduulin vaikutuksissa on huomioitu kaikki päästöt, joita syntyy moduulin rakentamisesta, ylläpidosta, korjauksista, vaihtamisesta ja kunnostuksesta (A4-A5, B2-B5). Vaikutus on laskettu 50 vuodeksi ja hankkeen keskimääräinen kesto on 5,5 vuotta.